地政士是做什麼的？認識地政士業務內容，買房代書推薦

許多人對於「地政士」與「代書」之間的關係仍感到疑惑。其實，兩者是相同的，只是在民國90年通過《地政士法》後，代書的正式名稱被更改為「地政士」。地政士在不動產買賣、繼承等地政業務中扮演著關鍵角色，特別是近幾年房產買賣詐騙層出不窮的情況下，地政士的專業與合法性更是不可或缺。本篇將帶您深入了解地政士的工作內容，並教您如何在房產交易過程中預防詐騙，保障您的財產安全。

 

一、地政士是什麼？

地政士，也就是大家熟悉的「代書」，是專業處理土地及不動產相關事務的代理人。其前身可追溯至日治時期的「司法書士」，而隨著時代演變，經過「土地代書人」、「土地登記專業代理人」等階段，最後在民國91年正式確立為地政士制度。

為了確保地政士具備足夠的專業能力，地政士開業執照的有效期限為4年。執業者必須在期滿前完成至少30小時的專業訓練，或提交等同訓練時數的證明文件，並向主管機關申請換照。根據《地政士法》規定，合格地政士應具備以下條件：

1. 經地政士考試及格，並「領有地政士證書」。
2. 持有政府核發之開業執照，期效為4年。每4年應完成專業訓練並換照。
3. 須設立獨立事務所執業，或由兩人以上合組聯合事務所。不得設立分所。

 

二、地政士主要業務有哪些？

地政士的工作為提供土地和不動產交易的法律文件申請待辦等相關服務，主要職責在於「確定地籍、保障地權」，其具體業務涵蓋地籍測量、所有權移轉、不動產契約簽證及相關稅務諮詢。根據地政士法第16條的條文規定，地政士擁有執行代理申請以下業務的權利：

1. 土地登記事項。
2. 土地測量事項。
3. 土地登記有關之稅務事項。
4. 土地登記有關之公證、認證事項。
5. 土地法規規定之提存事項。
6. 撰擬不動產契約或協議事項。
7. 不動產契約或協議之簽證。
8. 與地政業務有關事項。

地政士加不動產經紀人

若地政士同時具備不動產經紀人資格，還可代理不動產買賣、租賃，甚至法拍屋的代標與所有權移轉等業務。這些專業服務能有效降低不動產交易中的風險，保障當事人的合法權益。
 

三、買房如何挑選地政士（代書）？

除了我們在前文所提到的，合格地政士至少需要符合「通過考試、持有證書」、「獨立開業、定期換照」，以及「具備相應資格，才能提供服務」等三大條件。如果看了以上三點，還是不知道要怎麼找地政士，想避免踩雷，建議可以從以下兩種方式著手。

1.留意執業收費是否公開透明

大多數的地政士事務所，都會依照當地地政士公會所公告的收費標準，提供詳細的服務價格表，按件計酬。雖然實際收費會依照案件的難度，以及地政士的執業經驗多寡而有所不同，但不會與公定價格相差太多。如果不知道收費是否合理，可以多向幾家地政士事務所洽詢，貨比三家不吃虧。以下為大家整理提供一般地政士的收費標準，依照地區以及案件複雜度，可能也會有所不同：

• 保存登記代辦：2,500～3,000元不等。
• 所有權轉移代辦：包括繼承、財產分配、贈與、信託等6,500～8,000元不等。
• 所有權轉移代辦：包括買賣、交換、判決、拍賣、共有分割等5,500～7,000元不等。
• 他項權利登記：包括地上權、抵押權、典權、耕作權、永佃權、地役權等2,000～2,500元不等。
• 權利內容變更：塗銷、消滅、標示變更、姓名住所及管理人變更、限制、更正、權利書狀補(換)發登記等1,200～1,500元不等。

2.採用雙地政士保障權益

近年來，越來越多民眾選擇採用雙地政士或雙代書模式，來確保房屋買賣雙方的權益。這種方式指的是在交易過程中，買方與賣方各自委託一位地政士，負責協同處理交易確認與監督事宜。透過雙方專業代書的共同把關，能有效避免潛在風險，確保交易過程的透明與公平，為雙方提供更高的保障，避免出現不當行為或潛在的詐騙風險。
 

四、其他關於地政士的Q&A

• 什麼情況會需要地政士？地政士有什麼用？
• 不論是買賣、贈與或繼承，只要牽涉到不動產所有權移轉的事務，都可以委託合格地政士代為處理。除可省下親辦流程的時間，由地政士專業把關，更能免去後續可能產生的法律糾紛。
• 不想花錢找地政士，自己辦理可以嗎？
• 是可以，不過！不動產產權轉移相關事宜手續相當複雜，涉及法律、稅務等多方面專業知識。如果您對流程不熟悉，不僅耗時費力，還可能因疏忽而影響自己的權益。全國目前只有1萬多名地政士，這也顯示了這項專業的複雜性。為了保護自身權益，建議您還是委託地政士協助，同時也請注意地政士有無政府核發之執業證照，以確保交易的安全與順利。
• 地政士就是代書嗎？
• 地政士與代書是一樣的，只是名稱不同。自民國91年起，正式名稱改為「地政士」，更強調其專業性。地政士的工作內容與過去的代書相似，主要負責處理不動產交易中的各項法律程序、過戶手續、抵押設定等事宜，確保房屋交易合法合規。
• 如何辨認自己是不是遇到假代書？
• 辨認假代書的第一步是確認對方是否持有有效的「地政士」證照。您可以前往內政部的官方網站，查詢地政士的執業證照及其相關資訊。此外，您還可以詢問對方的從業經歷和專業背景，如果對方無法提供相關證明或回避回答，這可能是可疑的信號。另外，建議選擇有在地良好口碑和評價的代書事務所，也能降低遇到假代書的風險。
• 地政士好考嗎？未來的發展如何？我們將地政士的考試資格、未來出路、薪水等相關資訊，整理於下表以供參考。

地政士相關資訊

考試資格	中華民國國民，高中職以上畢業，或經高等或普通檢定考試及格。
考試科目	國文、民法概要與信託法概要、土地法規、土地稅法規、土地登記實務；題型皆為申論題。
錄取率	考試總成績達60分即合格，113年錄取率為5.08%。
薪水	年收入最高可達60～120萬。
未來出路	可獨立執業或成立聯合事務所，也可額外考取不動產經紀人執照，擴展業務內容。

看完本文的介紹，是否對地政士這個職業有了更深一層的認識呢？好事貸貼心提醒，詐騙集團猖獗，尤其喜歡假冒合格地政士設下圈套，誘騙民眾上當。因此在委託辦理任何業務之前，一定都要仔細查證、多方比較，才不會誤入陷阱。