【二胎房貸攻略】銀行與融資公司誰更划算？

二胎房貸是什麼？

二胎房貸（英文：Second Mortgage），又稱二順位房貸，是指已經有一筆房屋貸款的情況下，再以同一間房屋申請第二順位的抵押貸款。簡單來說就是拿「已經有貸款的房屋」再向銀行、租賃融資公司或民間貸款公司申請一筆貸款。

二胎房貸可以幫助將你的資產活化，適合以下情況的借款人：

• 名下有房、但需要大筆資金（創業、裝潢、整合負債）
• 房屋仍有貸款但尚有可貸空間
• 有正當職業、信用狀況尚可

【2025最新】銀行二胎房貸利率與條件比較表

銀行名稱	最高貸款額度	年利率	最長年限
台新銀行	300 萬元	3.92% 起	7 年
玉山銀行	50萬元起	3.27% 起	15 年
王道銀行	500 萬元	4.31% 起	15 年
國泰世華	150 萬元	3.45% 起	10 年
新光銀行	600 萬元	3.34% 起	15 年
陽信銀行	擔保品95%	2.02% 起	20 年
凱基銀行	500 萬元	3.40% 起	10 年

 

 

 

 

 

 

 

常見銀行婉拒原因（申請前一定要看）

銀行雖然提供低利率，但審核極為嚴格，不是每個人都可以拿到好的貸款條件。以下是銀行常拒絕的6種狀況：

1. 無薪轉或收入證明（自營商、攤商、領現族）
2. 信用瑕疵、聯徵多查、遲繳紀錄
3. 債務協商中、負債比過高（超過月收22倍）
4. 增貸次數頻繁
5. 帳戶為警示帳戶
6. 房屋條件不佳（偏遠地區）

申請二胎房貸管道有哪些？

目前有提供二胎房貸服務的管道除了銀行外，還有融資公司（及其授權經銷商）、民間私人借款公司（如：當鋪、錢莊、資產管理顧問公司、代辦公司、代書公司等），在這麼多的二胎房貸管道中，最有保障的是銀行以及上市櫃融資公司授權的經銷商。

銀行和融資公司借款，這兩個管道受到法規嚴謹規範，透明且公開的流程及貸款資訊，目的就是確保每一位借款人都能在可靠、安全的情況下申請貸款，讓借款人避開詐騙及貸款風險。

民間二胎房貸管道如：錢莊、當鋪，對借款人來說保障程度比較低，借款人一旦把房屋抵押給民間借款機構，就會造成所謂的民間私人設定，不僅還款方法充斥陷阱，未來也很難再把貸款轉回去銀行。

二胎房貸銀行與融資公司比較

銀行二胎房貸申請條件嚴格，限制也比較多，即便借款人信用狀況不錯、工作狀況穩定，也可能會因為其他原因被銀行婉拒貸款，或是最終核貸的條件沒有那麼好。

最常發生的情況像是：房貸還在寬限期、房屋可貸款空間不足、房屋沒有增值、本身屋齡較老、房屋位處偏僻地段等（如：非市區、交通不便或是位於山坡上等）。

如果被銀行婉拒也不用擔心，合法的融資公司跟銀行一樣，有制式和公開透明的貸款流程，並且提供無時無刻的免費諮詢服務。

與銀行不同的地方是，融資公司審核比銀行更加寬鬆，如果你是信用瑕疵、領現族，也有機會在融資公司貸款成功。融資公司的過件率比銀行高出很多，不會像其他民間二胎管道喊「100%保證過件」口號，但會盡力為借款人爭取貸款條件。

最重要的是，融資公司通常是請借款人自行調閱聯徵資料，因此不會有銀行聯徵註記的問題，借款人可以更放心地取得資金。

如何分辨合法二胎房貸融資公司？

由上市櫃融資公司直接撥款的「合法授權經銷商」沒幾間，在網路上做功課時務必要多聽多看，以免掉入民間二胎公司的貸款風險中。借款人應該怎麼辨別合法的融資二胎呢？

1. 政府合法立案，有公司商業登記證。
2. 有實體辦公室，並且有內部員工在裡面上班。
3. 清楚詳細的合約說明，公開且面對面的簽約流程。
4. 無隱藏收費項目、無代辦費用。
5. 提供完全免費的諮詢服務。
6. 正式申請前，不會跟借款人收取任何身分文件及簽署任何契約。
7. 符合民法205條規範的年利率。（年利率不能高於16%）

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