買第二間房難了？央行限貸5成政策詳解＋影響分析

第二戶限貸是什麼？中央銀行於 2024年 9月 19日提出最新打房措施，自然人購置第二間房屋（不論任何地區），申辦房貸最高貸款成數將降為 50%，也就是購屋人的自備款要準備得更多，本篇將詳細介紹第二戶限貸的用途、影響族群以及最新政策。

一、第二戶限貸是什麼？

第二戶限貸，指的是當自然人名下已經有一戶房貸紀錄，再購買第二間房屋時，銀行貸款成數將會受到限制。這項政策是中央銀行為打擊囤房、抑制房價、維持金融市場穩定性所推出的打房措施之一。藉由壓縮多屋族、投資客的資金槓桿，避免炒作帶動不動產價格過快上漲。

在一般購屋流程中，買方會向銀行申辦購屋貸款來支付部分或大部分房價，並按期繳交月付金還款。若是名下已經有一戶房貸，再購第二間房屋時就會受到第二戶限貸規範限制，銀行可提供的貸款成數降低，購屋人必須自備更多頭期款。

二、自然人第二戶認定方式

依中央銀行規範，金融機構會向聯徵中心查詢借款人是否已有其他房貸紀錄，判斷其是否屬於「自然人第二戶」。

只要借款人名下已有任何房屋貸款（包含持分、與親人共同持有等），新購房屋即被視為第二戶。當申請新一筆貸款時，銀行會依據聯徵結果與房屋權狀用途判斷是否適用限貸規定。

舉例來說：

• 如果申請人名下已有一戶房貸尚未繳清，新購屋貸款即為第二戶。

• 如果名下雖有房屋，但無任何貸款紀錄，則不適用第二戶限貸限制。

三、第二戶限貸對購屋人的影響

購屋貸款時，銀行通常會評估以下幾個面向：

1. 貸款成數：是指銀行願意借出的比例。政策調整會直接壓縮可貸金額，讓購屋人需準備更多自備款。

2. 貸款利率：影響每月需償還的金額。

3. 還款年限：多在20~30年不等，期限越長每月壓力較小。

4. 寬限期：某些房貸提供前1~3年僅還利息的優惠期，有助降低初期繳款負擔。

房貸成數試算舉例：

若購屋價格為500萬元：

• 原本貸款成數為70%，可貸350萬元；

• 第二戶限貸下調至50%，僅能貸250萬元；

等同需自備款從150萬增加至250萬元。

四、第二戶限貸最新政策規範與時程

時程	規範內容
2024年6月	針對8大都會區（如北市、新北、桃園等）實施第二戶貸款限縮，成數上限60%。
2024年9月	限貸政策擴大至全國範圍，第二戶成數統一下調至50%。

此外，購屋用途只要權狀上含有「住」字樣（如：住家用、住辦、住商）都會被納入限貸範圍。

針對高價住宅、第三戶購屋者與公司法人購屋貸款者，貸款成數進一步壓縮至最高30%。

五、第二戶限貸無寬限期規定

自2021年起，央行規定自然人購置第二戶、高價住宅或第三戶以上房屋，不得享有房貸寬限期。也就是說：

• 一開始就須繳交本息，無法享受先繳利息的優惠。

• 每月償還金額提高，對購屋族群財務壓力明顯增大。

這項措施，對自住型換屋族造成影響最明顯。

六、第二戶限貸的例外情況

並非所有購屋者都會被限貸：

1. 名下第一戶無房貸：即便已有房屋，只要未申請房貸，即不受限貸影響。

2. 房屋用途非住家：如工業用地、商辦用途建物，則不適用此規定。

3. 申請青年安心成家貸款者：青安貸款購屋屬政策鼓勵對象，不納入限貸規範。

第二戶限貸衝擊兩大族群

1. 換屋族： 多數換屋流程是「先買後賣」，但名下未清償的房貸就會觸發限貸條件。若不先處理掉第一戶房貸，第二戶僅能貸五成資金，將造成財務壓力倍增。

建議：可提前清償原有房貸、或登記新屋於無房產家人名下。

2. 投資客、多屋族： 此政策主要針對囤房與炒房行為，當購屋人名下已有兩間以上房產時，不僅成數被壓縮，連貸款條件、利率、審核標準都會趨嚴。

七、首購族在限貸政策下的優勢

為保障真正有購屋需求的族群，中央銀行鼓勵銀行將資源優先分配給：

• 首購族（首次購屋者）

• 自住住宅貸款

• 已簽約但尚未撥款的案件

但需注意：若名下已有持有房產（如繼承房屋），即便是第一次貸款也不享有寬限期優惠。

如何因應第二戶限貸政策？

1. 提前做好財務規劃：預留更多自備款，計算月繳金額承擔能力。

2. 諮詢專業貸款顧問：掌握各家銀行最新規範與房貸專案，挑選最合適方案。

3. 考慮名下資產重整：若名下已有一戶，考慮清償或轉移名義。

八、換屋或投資前，務必了解政策紅線

中央銀行的第二戶限貸政策，是打房策略的重要一環。對於投資人與換屋族來說，影響尤為深遠。想降低被限貸影響，最有效的方式是事前規劃、自備資金充足，並選擇合適時機購屋。若您正面臨房貸門檻或有購屋資金安排需求，建議尋求合法金融機構協助，確保權益與資金安全。